离婚时所有权不完全房屋能否分割？

本文摘要：再婚时所有权不几乎房屋能否拆分？[案情] 房某于2002年10月与房地产开发商签定一商品房买卖合同，以18.5万元的价格买下一处商品房，首付6.2万元，余款系向当地建设银行以按揭贷款的方式获得。2003年8月，房某与薛某注册成婚，此时，房某贷款已偿还债务2.3万元。二人婚后，房某与薛某之后还贷。 2004年10月，双方再次发生对立，薛某控告拒绝与房某再婚并拒绝拆分夫妻联合所有的房屋。

再婚时所有权不几乎房屋能否拆分？[案情] 房某于2002年10月与房地产开发商签定一商品房买卖合同，以18.5万元的价格买下一处商品房，首付6.2万元，余款系向当地建设银行以按揭贷款的方式获得。2003年8月，房某与薛某注册成婚，此时，房某贷款已偿还债务2.3万元。二人婚后，房某与薛某之后还贷。

2004年10月，双方再次发生对立，薛某控告拒绝与房某再婚并拒绝拆分夫妻联合所有的房屋。在诉讼中，房某对再婚没异议，但对房产的处置双方争议较小，一审法院经调停未果，欲裁决呈请双方再婚，对房产的归属于并未做出实体裁决，而是根据双方的实际情况裁决房屋由房某之后用于。

案件裁决后，薛某上告，驳回裁决，二审裁决驳回上诉，维持原判。[评析] 本案是主要牵涉到在再婚时所有权不几乎的房屋的处置问题。

由于长期以来，我国城镇居民的住房主要是国家或集体以实物形式分配，加之收益广泛较低，居民很难通过长时间途径建设和出售私有房屋。自上世纪九十年代以来，我国展开了普遍的城镇居民住房制度改革，将原本归属于国家或集体所有的房屋按一定的方法出售给个人，建设经济适用房向特定人群出售，同时金融部门向购房者获取贷款，使得更加多乐业的人可以还乡。由此而经常出现了夫妻联合占据用于财产中的房屋所有权不几乎，传统的夫妻共同财产的拆分理论和方法至此无法适应环境新的必须，这些情况也给司法实务明确提出了新的拒绝。本文中举就新形势下夫妻双方再婚时所占据、用于的所有权不几乎房屋的处置讲几点个人观点。

房屋所有权不几乎主要有以下三种情形：1、福利性不几乎所有权，还包括房改房和解困房等；2、负债房屋，主要指通过住房抵押贷款——按揭债方式出售的商品房在贷款没偿还之前；3、无所有权房屋，即分期付款购房并未付清房款前。嘉定区再婚纠纷代理律师 一、 福利房 在我国城镇居民住房制度改革中，公有住房出售针对有所不同的对象主体，其价格有市场价、成本价和标准价，有时针对同一主体的同一房屋，也不会有有所不同的价格成分。对这些不以市场价出售的房屋，依据有关规定，夫妻双方并不拥有几乎所有权，只拥有占据、用于和受限处分权及受限收益权，也就是一般来说所说的“部分产权房屋”。按照国务院1991年10月17日发送国务院住房制度改革领导小组《关于全面前进城镇住房制度改革的意见》规定：“职工享有部分产权的住房，在出租和业主时不受法律维护，将优惠出售的住房投放市场时，则受到法律的约束，不得高价出售或者租赁。

”1994年7月18日国务院《关于深化城镇住房制度改革的要求》第二十二条还规定：“按标准价出售房屋的职工，在房产管理部门办理住房过户和产权移往登记手续时，不应在产权证书上标明产权比例。”由此可见，按成本价或标准价所买下的房屋在所有权上是不几乎的，这种不几乎与“一物一权”并不矛盾，不是一物多权，而是一种共计关系。对共计财产的处置，我国《民法通则》第七十八条第二款规定：“按份共同财产的每个共计有人有权拒绝将自己的份额出让或出售。

但在出售时，其他共计有人在同等条件下，有优先购买的权利。”此处所规定的共有人“优先购买的权利”本质上即容许了转让方的合约权利。同理，因部分产权房屋系多主体共计，双方当事人之间所出让的不能是在所有权份额内，而不能转让不属于夫妻双方的权利。

二、负债房屋 本文所说的负债房屋特指通过按揭贷款方式买下的商品房，对于普通的通过公民之间借款而出售的房屋，因会在房屋上尤其原作权利，所以房屋所有权是全面的，对于因购建房屋所负债务也是普通夫妻联合债务，处置一起也比较简单，在此不不作赘述。实践中，通过住房抵押贷款，也就是按揭的方式出售商品房，在展开产权注册的同时，必定不会被原作他项权，而他项权的不存在，对房屋所有权人权利也是一种容许。对这一类案件的处置，我国原先的法律法规中没涉及的明确规定，仅有的规定就是《婚姻法》第三十九条第一款的规定：“再婚时，夫妻共同财产由双方协议解决问题；协议不成时，由人民法院根据财产的具体情况，照料子女和女方的原则裁决。

”而该条中“夫妻共同财产”的含义，融合《婚姻法》其他条文，我们不应解读为“在夫妻关系延续期间，利用夫妻一方或双方的扣除所构成的应归夫妻联合所有的财产。”这些财产上会不存在其他权利，而通过按揭贷款所出售的房屋所有权证书上被展开了他项权——抵押权的注册，也就是在贷款没几乎清偿之前，拥有抵押权的银行对房屋所有权的移往有展开阻却的权利。

我国《担保法》第四十九条规定：“抵押期间，抵押人出让已办理注册的抵押物的，应该通报抵押权人并告诉受让人出让物早已抵押的情况；抵押人并未通报抵押权人或者并未告诉受让人的，出让不道德违宪。”该条还规定：“抵押人出让抵押物扣除的价款，应该向抵押权人提早清偿所借贷的债权或者向与抵押权人誓约的第三人提存。多达债权数额的部分，归抵押权人所有，严重不足部分由债务人清偿。

”该条所规定的是抵押人的告诉义务，并在抵押人并未告诉时颁发了抵押权人对出让合约的撤销权，抵押权人可以申请人人民法院证实出让违宪。三、无所有权房屋 无所有权房屋，本文中特指通过分期付款出售的商品房，在所有款项尚未付清之前。对租给和借出的房屋，因所有权清晰，不不存在争议，不不作赘述。

分期付款出售的商品房，只有在买受人将房屋的全部价款缴纳给出卖人后，背叛人才遵守交付给房屋并移往房屋所有权给买受人，而且买受人必需在向房地产管理部门申请人并办理完了房屋所有权移往申请之后，方能获得房屋的所有权。非常简单地说道，在房款没全部缴纳之前，房屋的所有权在出卖人；房款全部缴纳并经注册后，房屋的所有权才移往到买受人手中。这种情况，在理论上一般来说称作所有权保有交易。

分期付款出售的房屋，所付房款占到总房价的比例不必定是购房者所有权的比例，购房者与售房者之间不包含共计关系。我国《合同法》第一百六十七条规定：“分期付款的买受人并未缴纳届满价款的金额超过全部价款的五分之一的，出卖人可以拒绝买受人缴纳全部价款或者解除合同。

出卖人解除合同的，可以向买受人缴纳该标的物的使用费。”于是以因为如此，如果房屋的价款尚未付清，房屋的所有权并不在再婚的当事人，如果法院回应财产作为夫妻共同财产展开拆分，则必定侵犯财产所有权人的利益，似乎是不是非的。对没获得所有权或者所有权不几乎房屋的处置，最高人民法院《关于限于 中华人民共和国婚姻法 若干问题的说明（二）》第二十一条规定：“再婚时双方仍未获得所有权或者仍未获得几乎所有权的房屋有争议且协商不成的，人民法院不应裁决房屋所有权的归属于，应该根据实际情况裁决由当事人用于。

”“当事人就前款规定的房屋获得几乎所有权后，有争议的，可以自行向人民法院控告。” 本案中，由于争议的房屋存在他项权，原告拒绝拆分夫妻联合所有房屋的诉讼请求没获得反对，房某与薛某如果要拆分该房屋，根据最高人民法院《关于限于 中华人民共和国婚姻法 若干问题的说明（二）》的规定有两个方法：一是提早清偿所欠银行的贷款，涂销房屋所有权证书上的他项权注册，这样就可以拒绝人民法院在处置婚姻问题的同时一并处理房屋的归属于问题，对还贷所用的资金，如系共同财产自不必说，如系借贷所获得，可以按照夫妻联合债务展开处置；二是在双方再婚后，由双方或一方之后偿还债务贷款，待贷款偿还并涂销抵押注册后，双方通过协商或诉至人民法院，催促人民法院主持人处置。还有一种观点指出：按揭贷款出售的商品房，买房人获得的是全部所有权，并获得了房屋所有权证，应该将该房屋作为夫妻共同财产必要展开拆分处置，而对所欠银行的贷款，可以作为夫妻联合债务，依法展开处置。

笔者以为，在理论上这种方法或许是不切实际的，但在实践中，这种处置并不科学，也较更容易产生矛盾。如果是婚前一方通过按揭贷款买下房屋，在婚后夫妻双方联合偿还债务了部分或全部贷款的，如果还归原本买房的一方所有，作为拥有抵押权的银行明确提出申辩的可能性较小，也不不存在办理所有权人的更改注册问题；但如果是在婚后以夫妻双方名义办理了抵押按揭申请，人民法院必要将房屋处置归一方所有，则不致要办理所有权人的更改登记手续，这一更改应该经过抵押权人的表示同意，在此时，拥有抵押权的银行很可能会以借款人的偿还债务能力减少为由，拒绝提早偿还债务贷款，或者拒绝获取其他财产展开借贷而引起纠纷。因此，笔者不主张对夫妻联合占据、用于的，但不具备所有权或所有权不几乎的房屋在未几乎获得房屋所有权之前即当成夫妻共同财产必要展开拆分处置。最后，法院裁决未予拆分，而是由用于人之后用于。

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