快读|正荣地产：上市后的千亿年 融资加速负债率优化

本文摘要：3月24日傍晚，正荣地产（06158.HK）公布2018年业绩公告。2018年度，正荣地产全年构建合约销售金额1080.2亿元，同比快速增长54.0%，顺利完成全年1000亿元销售目标，并踏入千亿房企座佩；构建合约签下面积644.30万平方米，同比快速增长69.8%；构建合约销售均价大约为16765元/平米，同比增加9.3%。

3月24日傍晚，正荣地产（06158.HK）公布2018年业绩公告。2018年度，正荣地产全年构建合约销售金额1080.2亿元，同比快速增长54.0%，顺利完成全年1000亿元销售目标，并踏入千亿房企座佩；构建合约签下面积644.30万平方米，同比快速增长69.8%；构建合约销售均价大约为16765元/平米，同比增加9.3%。按明确区域来分的话，则长江三角洲经济区、海峡西岸经济区、中国中部经济区、环渤海经济圈及中国西部经济区2018年内贡献的合约销售额分别占到比约52.7%、25.8%、14.1%、5.6%及1.8%。

（2018年正荣地产合约销售下文）（2017年正荣地产合约销售下文）对比去年来看，中西部区域的贡献占到比减少了10个百分点。长三角销售额占到比多了7.5个百分点，而海峡西岸区域的销售额占到比上升显著，从去年的42.1%变为今年的25.8%。营收同比快速增长32.3% 物业销售收入占到99%2018年，正荣地产构建营业收入额264.5亿元，同比快速增长32.3%，其中物业销售收入占到比99%，为261.8亿元，同比快速增长31.7%；租金收益为1.0亿元，同比快速增长46.9%；物业管理收益5661万元，同比快速增长45.8%，另外还有管理服务收入1.1亿元，同比快速增长3806.2%。

年内正荣地产销售物业的已证实平均值售价大约为17445元/平方米，较2017年的13116元/平方米减少33.0%，主要由于房产现行市价比较较高的长江三角洲经济区及环渤海经济圈夹住。归母净利润快速增长50.5% 毛利率为22.8%期末，正荣地产取得净利润22.3亿元，同比快速增长46.7%，其中归母净利润为21.2亿元，同比快速增长50.5%；毛利润为60.2亿元，同比快速增长42.8%，适当毛利率为22.8%，同比增加了1.7个百分点。

另外有其他收益及收益4.1亿元，同比快速增长164.3%，主要来自于银行存款利息收入快速增长。年内较短债小于挥现金 清净负债率回升显著年内正荣地产通过资产反对证券计划、公司债券及其他债券发售计划筹集资金。

主要还包括于2018年4月，利用私人配售发售建议本金总额大约人民币24.21亿元的资产反对证券（第一种份额发售金额为人民币23亿元，三年期，发售利率7.3%。第二种份额发售金额为人民币1.21亿元，三年期，无相同发售利率及到期日为2021年4月）。于208年5月，利用私人配售发售一年期金额为1.6亿美元的优先票据，年利率8.5%及到期日为2019年5月（月底2019年2月买入该等票据之全部仍未偿还债务本金额）。于2018年6月，利用公开发表发售发售2.5亿美元的优先票据，年利率10.5%计息，到期日为2020年6月。

于2018年10月，利用公开发表发售发售2.8亿美元的优先票据，年利率12.5%，到期日为2021年1月。此外，于2018年10月，利用公开发表发售发售7000万美元的优先票据，年利率12.5%计息，到期日为2021年1月。

于2018年11月，发售建议本金总额大约人民币10.84亿元的资产反对证券。证券分成两个份额发售。第一种份额发售金额为人民币10.3亿元，两年期，发售利率7.2%。

第二种份额发售金额为人民币5500万元，两年期，无相同发售利率及到期日为2020年11月。另外还有20亿元的公司债券。

公告中表明，年末正荣地地产的借贷加权平均融资成本为7.8%。一年内必须偿还债务的短期有息负债中还包括优先票据10.9亿元，公司债券11.2亿元，还有计息银行贷款及其他借款216.3亿元，合计238.4亿元，而期末挥的现金及现金等价物为225.4亿元，高于一年内债务总额。

再加长期借款的226.5亿元，则期末正荣地产的净负债率为97.8%，对比去年期末的225.2%有大幅度上升。主要由于2018年期末的权益总额比2017年同期快速增长了100%。

此外，虽然年内有息债务开支的利息激增，但由于资本化利息的数额同比增幅更大，年内正荣地产的融资成本也叛了大约30.8%。期末资产负债率为82.7%，比2017年末的88.5%也有大约5.8个百分比的上升。

年内新的入13个城市 一二线城市土储占到70%年内正荣地产将业务扩展至成渝及华南区域，构成全国六大区域布局——进占了13个新的城市，售予总建筑面积为1114万平方米的57幅土地，新的并购地块的合约地价总额大约为538亿元，平均值成本大约为每平方米4829元。截至2018年12月31日，正荣地产总计在28个城市共计享有145个物业项目（86个为正荣研发及享有，59个为联合开发），总计享有建筑面积2456万平方米的土地储备（权益土储为1300万平方米），每平方米土地的平均值成本为4491元。其中大约多达70%的土地储备坐落于一、二线城市。业绩看点：2018年1月16日，正荣地产月上海证券交易所港交所，在千亿房企里，指定资本市场的时机却是较早。

上市之后，正荣地产减缓融资力度，再加IPO募资，全年融资大约140亿元。这也减缓了正荣年内的扩展速度，新的获得项目比2017年多了16个。此外，年内的长短债务比率也获得了优化。2019年，正荣地产将销售目标订为1300亿元，同比大约快速增长30%，相比于2017年78.5%和2018年54.0%的增长速度，上升显著。

也能显现出企业的发展规划将更为渐趋慎重。

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