房企融资开始向自家员工下手了

本文摘要：“房企现在的主流融资方式什么？大约是自己发高收益财经，让员工掏钱来卖吧！”在谈到近期的房地产企业融资困境时，一名业内人士绝非嘲讽地说。据其透漏，近期早已有不少房地产企业通过发售面向内部员工的基金产品来筹集资金，股份门槛较高，收益率有的甚至高达18%。由于发债、银行贷款等传统融资渠道有限，房企被迫逆着花样来融资。除了向员工放理财产品外，不少房企也开始引员工持股、高管人员期权鼓舞，而这些的最后目的无非就是两个字：拿钱。

“房企现在的主流融资方式什么？大约是自己发高收益财经，让员工掏钱来卖吧！”在谈到近期的房地产企业融资困境时，一名业内人士绝非嘲讽地说。据其透漏，近期早已有不少房地产企业通过发售面向内部员工的基金产品来筹集资金，股份门槛较高，收益率有的甚至高达18%。由于发债、银行贷款等传统融资渠道有限，房企被迫逆着花样来融资。除了向员工放理财产品外，不少房企也开始引员工持股、高管人员期权鼓舞，而这些的最后目的无非就是两个字：拿钱。

房企资金之怯现金流堪称是房企的生命线，而眼下无论是债券还是银行贷款这两大器官移植地下通道皆被掐住。监管放宽之后，地产债在债券市场沦为了不不受推崇的品种。而就在两三年前，地产债还是市场的香饽饽，发债也是房企最廉价、仅次于的资金来源。

在2016年9月前，房企发售的债券利率多数在4%左右。龙头房企如万科等发售的5年期公司债利率甚至一度较低约3.5%，迫近同期限国债利率。而即便是如此较低的利率，金融机构们也对地产债趋之若鹜。

“那时候都得靠抢走。”某券商债券部门人士回想道，“但现在房企必要发债认同是敢了，都在负面表格上。非标准化债权资产现在也敢，投资人对房地产这个主体很脆弱。

”“那可真是房地产发债的黄金期啊，现在好日子一去不复返咯。”在房地产行业从业多达20年的地产老兵余斌(化名)感叹道。

民企特别是在遭到冷遇，上述人士认为，现今即便是名列前10的民企，“有些投资人都不带上于是以眼见的。”从以前被机构踏破门槛到如今无人问津，房地产的融资困境可见一斑。

而另众多融资渠道--银行贷款也在持续放宽。被称作地产行业“压舱石”的房地产开发贷款是指银行对房地产开发企业派发的用作住房、商业用房和其他房地产开发建设的中长期项目贷款。“没研发债，其他很多融资手段都用没法。”余斌说道。

但今年以来部分银行研发债额度紧绷甚至必要停工的消息时有爆出。香港上市房地产开发企业旭辉集团财务人士小张近来压力相当大，因为现在很多银行研发债已无额度，只有几家大行还有一些额度，但对于旭辉这样的企业来说，研发债的利率也不会较基准利率下潜30%。而对于非上市非国企的小企业来说，它们早已不出银行的考虑到范围内了。

在一家国有大行工作的彭丹(化名)找到，今年以来银行对房企规模资质拒绝堪称步步提高。“一般来说我们都是不会自由选择名列靠前的大型房企，只是这个标准上半年还是top50,现在早已变为了top20。”“以前是银行平着我们回头，现在是银行绕着我们回头。

”局势的反出让余斌感觉到，地产业的冬天也许知道来了，而且现在还不是最热的时候。天风证券分析师高志刚刚认为，企业内外部资金流有限，考虑到下半年届满和回售压力增大，如果再融资压力更进一步减小，融资能力很弱的中小房企有可能面对流动性风险。中原地产首席分析师张大伟也指出，现在融资难是事实，但还相比之下到时最好的时候。至于什么时候不会触到谷底？现在谁也不告诉。

逆着花样来融资有钱能使鬼推磨，享有可观资金体量的房企从不补各类融资“创新”。近期，据搜狐财经报道，以低负债扩展而著称于市场的泰禾集团之后出有了一个新招，其关联方泰禾投资发售了一款面向内部员工的基金产品，股份门槛从100万元起，预期收益率高达18%，如果股份金额多达300万收益率则约20%。

随后，泰禾集团7月2日在深交所对话平台回应，经理解，泰禾集团没向员工借款或发售融资产品，也没涉及计划。不过，多名业内人士认为，多家房企都有类似于的“员工福利”，有的企业甚至不光引荐员工卖，还引荐给业主卖。“收益率那么低，误解到银保监会主席郭树清说道收益率10%以上就要作好本金无法交还的打算，你不实在很可怕吗？”前述券商债券部门人士称之为。

对于身在其中的员工来说，又是怎样一种感觉？小张所在的旭辉也发售了类似于的产品，但利率从之前的11%降至了8%。即便如此，小张也不肯卖。

“利率太高，身边很多同事买了，但我不肯卖。”另一个原因是，小张实在自己在这家公司也睡旋即了。“我正在打算CPA(登记会计师)考试，同时也在打算考研，先去读两年书。

”至于读完书以后的计划，小张还没想要得过于具体，“谋求不出房地产行业了吧，上行趋势，无力回天。”除此以外，不少房地产企业还发售了员工持股和高管期权奖励，但这些都不是“免费的午餐”，员工必需拿走真为金白银来出售。在小张等业内人士显然，这就是变相融资。

事实上，哪怕在债务融资渠道通畅的时候，房企也还不会通过其他各类渠道来展开融资，还包括民间借贷等。“之前看完一家房企，融资工具多达了20多种。”一名券商分析师认为，房企的融资渠道五花八门，在行业内早就不是秘密。近期屡屡爆雷的P2P也当作过一些房企的融资工具。

一名业内人士透漏，一些P2P平台的背后也有房地产企业的身影，在传统融资渠道关上的时候，一些小房企也在各家P2P平台还债作为过桥资金一段时间解渴。此外，善于嗅探政策风向的房企也找到了一些新的口子。

据易居研究院智库中心研究总监贤迈进总结，目前有三个领域在融资方面还是不会较为严格的。第一，出租市场方面的融资不会有更为严格的展现出，这反映了当前市场融资的导向；第二，对于农村市场的投资，还包括集体建设用地等方面的用地模式，预计融资优惠力度增大；第三，具有产业引入和产业改版的地产项目，也不会有较多的融资反对，特别是在是附带人才引进等概念的产业项目。聪明的房企否不会逃跑这些所谓的严格政策大作文章，现在还不得而知。

对于不吃瓜群众来说，更加关心的问题有可能是，手头紧了以后，房企会开始“孙家”房子吗？否壮烈牺牲价格挽回现金流，是房企被迫做到的一道选择题。“对于房企融资来说，近期必定必须大力降价，这既是销售策略，也是融资策略，通过降价来回笼资金是很关键的。” 贤迈进说道。

不过，对于房企来说，好消息也许是现在房子还将近恨买的时候。“房子低廉点就有人要，就算资金链有压力了，房企也可以买股权，”张大伟向中新经纬客户端说，“不像之前2014年、2011年和2008年，这几个谷底的时候是你即便房子和股权低廉也没有人要。

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